目黒 新築マンションの自由な発想
売るのであれば、春は1月から3月までの間、秋は8月末から川月末までがいいと言われます。
しかし、それ以外のときでも、家を探す人は結構います。
まったくいないわけではありません。
わたしは年末に売りに出して、1月に決済という変則的なことをやりましたが、それでも秋から探している人が引き続き探している例が多いのです。
ただ、季節外れでは、売り物件が増えても、買うために動く人が少ないので、どうしてもつい指値を入れてくるのです。
それができるのは、年末や夏などは比較的割安な物件が出てくるからです。
また、わざと夏や年末に売りを出してくる人は、その時期に売りたいためで、とくに年末の売りは資金繰りや年明けの引越しを考えている人が多いので、「決まれば多少の価格は仕方がない」という姿勢になるため、買う側が強気になりがちなのです。
また、仲介業者も大手では、営業ランキングなどの社員同士の競争があり、「年内に成績を上げておきたい」という考え方で動くので、何とか成約を取りたいとの考え方から、売る側に対しては、「買い手の希望に合わせるように」との圧力が強くなってきます。
要するに、季節外れの売却は決して有利にはならないのです。
時期を見て、「いつならば、高く売れるか」ということを考えましょう。
わたしが買い替えを行なった中で、高く売れたのは8月から9月にかけてで、これはバブルの後半期だったので、3倍の価格で売れて大成功でした。
中古マンションは、いわゆる「仲介業者」によって市場に出されます。
その業者は街の小さなところから一部上場までさまざまです。
ただ、彼らの仕事は「売れていくら」の世界なので、売れそうもない物件は相手にしてもないで放置します。
そうして、売り主が「この価格ではダメでしょうか」と痺れを切らしてくるのを待っているのです。
似たような物件でもっと安いものがたくさんある中で、無理をして売ることはなく、徒労に終わるからです。
販売力のある大手の業者であれば、「査定」と称して、市場価格を極端に超えた価格はつけないようにしています。
もし、売却の依頼を受けても「簡単には売れないと考えますC。
時間がかかりますよ」と言い含めるのが一般的です。
それをやっていると、売れ残りになり、市場価格がさらに下がり、結果的にはさらに不利な価格で売らなければならなくなります。
これは中古マンションを買うときも、売るときも知っておかなければならない「市場の原則」です。
もともと、価格はあってないようなものなので「いくらでもいい」かもしれませんが、物件価格が上がっている傾向のときと、下がっているときでは状況が違います。
いまはまださがり気味のときですから、いかに強がっても下がっていきます。
そのことを知らないと中古マンションも新築で買ったマンションも、売り方、買い方について間違ってしまいます。
割安物件はたとえ売主から出てきても、そのまま市場には公開されることは非常に少ないのです。
売った側の立場からすれば、すぐに買い手は付いたが、思いもよらない価格で再販されます。
買う側からすれば、せっかく安く出た物件は業者間でたらい回しにされて、結果的に当たり前の価格でしか出てこないのです。
これらが中古物件を買う側に出てくるのです。
このように考えると、不動産市場には「掘り出し物はめったにない」ということを知らなければならないのです。
掘り出し物はありますが、それは大手の仲介に多く集まります。
その物件は営業マンの手で業者に「横流し」になるのです。
あなたが売る物件も「それでは高いです」という触れ込みで、いまの弱い価格動向を並べられ、結果的に「横流し」物件になります。
このような一般人を騙すような行為は営業マンによって行なう人とそうでない人がいますので、「おかしいな」と感じたら、別の業者に査定をしてもらう必要があります。
中古物件を売るときには、価格、販売時期の目安などが話し合われます。
いくらでいつ売れるかは新築とは違ってわからない面が多くあります。
その際に大切なことは「売る側があわてている」という事情を鮮明に出してはならないということです。
そうなると、営業マンは買い主との商談の際に「売り主は譲歩の余地があります」という対応をしてしまうので、価格の面で不利になります。
買う方は予算ぎりぎりで、ワンランク上の物件を探している例が多いので、強烈な値下げでようやく買える状況になるのです。
それにこちらが合わせてしまうと、最初の希望の売り価格との問に大きな差が出てしまい、今度は自分が買う物件の資金繰りに影響が出てしまうのです。
じっくり、余裕を持ち、したたかに売らないと、きわめて不利な価格で売却することになってしまいます。
家の売却を依頼すると、業者は国土交通省の「指定流通機構」で不動産業界が運営するコンピュータネットワークシステムである「レインズ」に掲載しなければなりません。
あなたがどの不動産業者に依頼しても、必ず、この情報に掲載されるため、ほかの業者もそれを見て、販売活動ができるのです。
要するに、会社に依頼すれば、すべての業者が営業してくれるシステムになっています。
あなたの売り物件も、どこかの仲介業者に依頼したら、そこの営業方針に左右されます。
あくまでも自社で売りたいという考え方であれば、買いたいお客がほかの業者に現れても、それはいないのと同じようなことになることが少なくはないのです。
家というものには、そのときの生活スタイルによって、必要なスペースがあります。
「そんなに広くなくてもいい」というときもあれば、もう一部屋も二部屋もほしいと考えるときもあります。
最初は「これだけでいい」と考えても、生活していく中で不満が出てくるものです。
それは部屋の大きさだけではなく、場所、環境などの点でも出てきます。
とくに、部屋の点では一戸建てに比べて、建て増しができない「区分所有」の空間では、柔軟性がまったくありません。
これは一定の予算という制約の中で起きたことなので、どうにもならないことです。
賃貸住宅であれば、そのときの生き方で、予算とも相談して生活の場の変更が可能です。
もし、お金がかかるから我慢しょうという考えがあっても、いざとなったら、手数料、敷金、礼金さえ出せば「移動できる」「住まいのスペースが変更できる」という可能性が持てます。
この点だけでも、二戸建てや賃貸住宅と比較して、マンションの持つ最大の欠点と言わなければなりません。
人間はもともと、縛られる、規制されるということに、極端なストレスを感じものですので、仕方がないことなのです。
一般的に「借家」の人の可処分所得、すなわち自由に使えるお金はマイホーム所有の人に比べて余裕があります。
持ち家の人は、目いっぱいローンを組み、家具や電気製品をしっかりそろえるので、お金の余裕がなくなるのです。
マイホームと借家では生活スタイル、生き方までが変わってきます。
借家では落ち着かない、そんなことはありません。
わたしもいくつかのマンションを貸していますが、長く入居し、家賃をきちんと納めてくれる人は最高です。
風呂やトイレ、エアコン、上下水管、その不具合はなんでもオーナーの責任になるので、電話一本で、こちらが直します。
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